FASTIGHETSAKTIER

KAPITEL 1

Vad är fastighetsaktier?

---

De hetaste fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier är aktier i bolag verksamma inom fastighetsbranschen. Vad respektive bolag ägnar sig åt varierar. De kan både äga, utveckla och förvalta fastigheter. Vissa äger bostäder, kontor, butikslokaler, eller industrilokaler. Andra är specialister på hotell eller logistik.

Vissa bolag sysslar inte med något av de ovannämnda, men har ändå exponering mot fastighetsbranschen. Exempelvis mäklarfirmor eller bostadsplattformar, såsom Hemnet eller Booli (en tjänst från SBAB). De tillhör dock inte kategorin fastighetsaktier.

12 Populära svenska fastighetsbolag och deras inriktning:

Fastighetsbolag Sverige	Inriktning
Altrium Ljungberg	Kommersiella fastigheter
Wallenstam	Kommersiella fastigheter och bostäder
Hufvudstaden	Kommersiella fastigheter
Samhällsbyggnadsbolaget	Bostäder
Akelius	Bostäder
K-Fastigheter	Bostäder
Castellum	Kommersiella fastigheter och industri
Kungsleden	Industri
Wihlborgs Fastigheter	Industri
Catena	Logistik
Sagax	Logistik
Klövern	Logistik

(Tabell uppdateras maj 2022)

Hur fungerar fastighetsaktier?

Fastighetsaktier är en av de mest stabila investeringarna du kunnat äga de senaste decennierna. Det har att göra med deras intäktsmodell. Intäkterna är nämligen återkommande och relativt förutsägbara.

Det är relativt enkelt för fastighetsbolag att kunna hyra ut nybyggda eller förvärvade fastigheter. Detta ger dem stabila kassaflöden. Samtidigt är det enkelt för dem att kunna höja hyran. Det bidrar till att de är relativt enkelt för dem att kunna stå emot inflation.

Varför ska du äga fastighetsaktier?

Deras stabila intäkter gör att de oftast står starka även i lågkonjunkturer. Dessutom har marknadsvärdet för fastigheter hela tiden ökat på grund av det låga ränteläget vi haft under en längre period.

Dessa två kombinationer har tillsammans lett till att fastighetsaktier historiskt presterat bra på börsen. Titta bara på Carnegies kända fastighetsindex. På 10 år har det gett en avkastning på 621 % jämfört med Stockholmsbörsen som givit 257 %.

(Bildkälla: Avanza)

KAPITEL 2

Tjäna pengar på fastighetsaktier

---

Hur tjänar man pengar på fastighetsaktier? Det finns 2 sätt att tjäna pengar på fastighetsaktier.

1. Utdelning
2. Värdeökning

Med värdeökning menas att du köper till ett pris och säljer till ett högre. Utdelningar är dock vad som pratas mest om. Fastighetsaktier är nämligen kända för att ge hög utdelning. Det har att göra med deras stabila kassaflöden, samt att de hör förmågan att kunna höja sina hyror.

15 fastighetsaktier med hög genomsnittlig direktavkastning:

Fastighetsaktie	Genomsnittlig direktavkastning 5 år
Saltängen Property	8.90 %
Kallebäck Property	8.20 %
Link Prop	7.00 %
Sydsvenska Hem	6.80 %
Akelius D	6.40 %
Torslanda Property	6.40 %
Bonäsudden	6.20 %
Delarka	5.60 %
Sagax D	5.20 %
Diös	4.90 %
SPPC	4.90 %
NP3	4.80 %
Corem A	4.20 %
Corem B	4.20 %
Castellum	4.00 %

(Tabell uppdaterad maj 2022)

Handla hos Avanza

Substansvärde

Substansvärde = Totala totala tillgångar – totala skulder

De flesta bolags aktier tenderar att säljas för ett pris högre än deras substansvärde För fastighetsbolag är det dock inte ovanligt att deras aktier går att handla till ett lägre värde än substansvärdet. Det kallas för substansrabatt och betyder att du får mer värde än vad du betalar för.

KAPITEL 3

Bästa fastighetsaktierna

---

Så väljer du rätt fastighetsaktie:

Intresserad av att se vilka fastighetsaktier som presterat bäst på börsen?

Scrolla ner till tabellerna nedan. Vi har listat både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag. Där kan du läsa om vilka handelsplatser de tillhör, geografi, samt vilka som presterat bäst under de senaste 3 åren.

3.1

Svenska fastighetsbolag

18 bästa fastighetsbolag Sverige 2019 – 2021:

Svenska fastighetsbolag	Lista	Börsvärde MSEK	Utv. 3 år
Samhällsbyggnadsbo. i Norden B	Large Cap Stockholm	102 520	515,77%
NP3 Fastigheter	Large Cap Stockholm	20 362	491,20%
Sagax B	Large Cap Stockholm	101 812	357,27%
Sagax A	Large Cap Stockholm	101 812	291,22%
Nyfosa	Large Cap Stockholm	29 971	252,77%
Corem Property Group B	Large Cap Stockholm	38 867	212,44%
Corem Property Group A	Large Cap Stockholm	38 867	183,51%
Catena	Large Cap Stockholm	23 540	160,18%
Fast. Balder B	Large Cap Stockholm	122 157	152,59%
Platzer Fastigheter Holding B	Large Cap Stockholm	16 263	127,16%
Fastpartner A	Large Cap Stockholm	24 763	111,89%
Wallenstam B	Large Cap Stockholm	55 440	101,32%
Wihlborgs Fastigheter	Large Cap Stockholm	31 542	96,62%
Castellum	Large Cap Stockholm	84 047	46,90%
Atrium Ljungberg B	Large Cap Stockholm	26 537	29,12%
Fabege	Large Cap Stockholm	50 229	28,48%
Samhällsbyggnadsbo. i Norden D	Large Cap Stockholm	102 520	8,61%
Corem Property Group Pref	Large Cap Stockholm	38 867	7,81%

(Tabell uppdaterad maj 2022)

Handla hos Avanza

3.2

Utländska fastighetsbolag

18 bästa utländska fastighetsaktier 2019 – 2021:

Fastighetsaktier	Land	Börsvärde	Utv. 3 år
eXp World Holdings Inc	USA	2 141 MUSD	845.22 %
St Joe Co	USA	3 066 MUSD	264.70 %
Altus Group Ltd	Kanada	1 171 MCAD	215.28 %
Prologis Inc	USA	113 357 MUSD	190.32 %
Gladstone Land Corp	USA	1 295 MUSD	182.22 %
Cemat	Danmark	214 MDKK	179.13 %
DREAM Unlimited Corp	Kanada	1 866 MCAD	178.08 %
Comstock Holding Companies Inc	USA	36 MUSD	157.97 %
Warehouses de Pauw NV	Belgien	6 790 MEUR	157.56 %
Colliers International Group Inc	Kanada	5 788 MCAD	155.77 %
Kojamo Oyj	Finland	4 681 MEUR	149.29 %
Duke Realty Corp	USA	20 372 MUSD	148.01 %
AMREP Corp	USA	92 MUSD	141.63 %
SBA Communications Corp	USA	36 433	138.73 %
KMC Properties	Norge	2 607 MNOK	120.28 %
Copenhagen Capital Stam	Danmark	363 MDKK	115.00 %
Park Street A	Danmark	201 MDKK	112.99 %
Farmland Partners Inc	USA	674 MUSD	109.28 %

(Tabell uppdaterad maj 2022)

Handla utländska fastighetsaktier hos eToro. Plattformen är en av de mest populära i Europa och de erbjuder 0 % courtageavgifter när du handlar aktier. De erbjuder en mängd fastighetsaktier med inriktning mot olika geografiska marknader.

KAPITEL 4

Så köper du fastighetsaktier

---

För att kunna handla fastighetsaktier behöver du först öppna ett konto hos en aktiemäklare. Den populäraste på vår webbplats är eToro. Dom har låga avgifter på aktier och fonder i Sverige och utomlands. Med över 20 miljoner kunder globalt. Det tar 3 minuter att skapa konto.

Öppna konto på eToro

* Riskvarning: eToro är en investeringsplattform för flera tillgångar. Värdet på dina investeringar kan gå upp eller ner. Ditt kapital är i fara.

1. Skapa konto

Det första steget är att skapa ditt eToro-konto. Följ den här länken, klicka på knappen ”Gå med nu” och fyll i informationen.

2. Verifiera e-postadress & logga in

Nästa steg är att verifiera din e-postadess för att kunna logga in på eToro. Följ länken som du får på din mail, skriv in uppgifterna som du valde och klicka på ”Logga in”.

3. Svara på frågor

När du är inloggad börjar vi med att ta bort insättningsgränsen genom att svara på några frågor. (Oroa dig inte, detta är standard hos alla mäklare och dina privata uppgifter skyddas). Klicka på knappen ”Fyll i profil” och följ stegen, börja med att klicka på ”Fortsätt”.

4. Sätt in pengar

Nu när din profil är klar är det dags att göra en insättning. Klicka på knappen ”Sätt in pengar” och välj belopp / betalningsmetod. När du är klar klickar du på ”Skicka”.

5. Välj fastighetsaktie

När du har pengar på ditt konto kan du välja en investering. I detta exempel väljer vi att söka efter och köpa aktier i ”eXp World Holdings” (EXPI) genom att klicka på Handla.

6. Investera pengar

Sista steget är att ange beloppet och klicka på ”Öppna affär”.

 

Vi är klara, bra jobbat!

KAPITEL 5

Fördelar och nackdelar

---

1. Fördelar med fastighetsaktier

2. Nackdelar med fastighetsaktier

KAPITEL 6

Populära svenska fastighetsaktier

---

Fem fastighetsaktier för framtiden:

Det kan vara svårt att välja vilka fastighetsaktier man ska köpa. Ett sätt att ta sig runt detta är att titta på vad andra investerare gör. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna i Sverige bland svenska småsparare.

6 mest populära svenska fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier	Direktavkastning	Utv. 3 år	Totalt antal ägare*
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B	4.49 %	+ 127.57 %	188 024 st
Castellum	3.95 %	+ 5.72 %	89 205 st
Cibus Nordic Real Estate	3.55 %	+ 74.23 %	42 464 st
Samhällsbyggnadsbo i Norden D	7.70 %	– 19.55 %	33 007 st
Hufvudstaden A	2.05 %	– 23.03 %	21 871 st
Corem Property Group B	1.92 %	+ 40.37 %	15 762 st

*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)

 

1. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande, förvaltning och vidareutveckling av bostads- och samhällsfastigheter. Huvudkontoret ligger i Stockholm och bolaget är framförallt verksamma inom Norden.

• Antal ägare hos Avanza – 171 049 st
• Antal ägare hos Nordnet – 16 975 st
• Börsvärde – 47 774 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

2. Castellum

Castellum är ett av de mest kända och folkkära fastighetsbolagen att äga på börsen. Bolaget har sitt huvudkontor i Göteborg vars fastigheter främst består av kommersiella lokaler för butik, lager, industri och kontor. Castellum är verksamma inom Norden.

• Antal ägare hos Avanza – 77 580 st
• Antal ägare hos Nordnet – 11 625 st
• Börsvärde – 66 571 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

3. Cibus Nordic Real Estate

Cibus Nordic Real Estate grundades 2017 och är ett investmentbolag. De inriktar sig mot både fastighets- och livsmedelssektorn. Bolaget har som strategi att utveckla och driva fastigheter och distributionsnät vilka används av större livsmedelskedjor. Huvudmarknaden är Finland.

• Antal ägare hos Avanza – 36 807 st
• Antal ägare hos Nordnet – 5 657 st
• Börsvärde – 10 643 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

4. Samhällsbyggnadsbo i Norden D

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande och förvaltning av bostads- och samhällsfastigheter. Detta är deras D-aktie, till skillnad från deras ovannämnda B-aktie.

• Antal ägare hos Avanza – 29 512 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 495 st
• Börsvärde – 47 774 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

5. Hufvudstaden A

Hufvudstaden grundades 1915 och fokuserar på att hyra ut kontors- och butikslokaler lokaliserade i större städer runtom den nordiska marknaden. Huvudkontoret ligger i Stockholm. Bolagets kunder finns framförallt inom bank och finans, IT, juridik, samt mediesektorn.

• Antal ägare hos Avanza – 18 234 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 637 st
• Börsvärde – 26 789 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

6. Corem Property Group B

Corem Property Group förvärvar, äger och vidareutvecklar fastigheter runtom den nordiska marknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Stockholm och fokuserar främst på lager-, industri-, logistik- och handelsfastigheter. Bolaget fastigheter är främst lokaliserade i Syd- och Mellansverige.

• Antal ägare hos Avanza – 12 586 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 176 st
• Börsvärde – 25 445 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

Handla dem hos Avanza

KAPITEL 7

Populära utländska fastighetsaktier

---

Ifall man är intresserad av att titta utanför Sveriges gränser finns det gott om utländska fastighetsaktier att handla. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna utomlands bland svenska småsparare.

6 mest populära utländska fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier	Direktavkastning	Utv. 3 år	Totalt antal ägare*
Citycon Oyj	7.48 %	– 20.20 %	13 636 st
Kojamo Oyj	2.21 %	+ 71.72 %	3 620 st
Selvaag Bolig	11.42 %	– 6.04 %	3 551 st
Vonovia SE	4.58 %	– 28.86 %	3 245 st
Cemat	0.00 %	+ 121.98 %	1 890 st
GEO Group	0.00 %	– 71.48 %	654 st

*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)

1. Citycon Oyj

Citycon är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Bolaget grundades 1988 och har sitt huvudkontor i Esbo. Citycon utvecklar, förvärvar, och förvaltar fastigheter huvudsakligen kommersiella lokaler och köpcentrum. De är framförallt verksamma i Norden och Baltikum.

• Antal ägare hos Avanza – 296 st
• Antal ägare hos Nordnet – 13 340 st
• Börsvärde – 1 123 MEUR MUSD

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

2. Kojamo Oyj

Kojamo är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Företaget har sitt huvudkontor i Helsingfors och specialiserar sig på fastighetsutveckling. De både förvärvar, utvecklar och investerar i fastigheter i Finland.

• Antal ägare hos Avanza – 137 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 483 st
• Börsvärde – 4 256 MEUR

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

3. Selvaag Bolig

Selvaag Bolig är ett fastighetsbolag som grundades 2008 med ursprung från Norge. Bolaget har sitt huvudkontor i Oslo och verkar inom den skandinaviska marknaden. De både utvecklar och förvaltar bostäder. Fastigheterna består av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter.

• Antal ägare hos Avanza – 683 st
• Antal ägare hos Nordnet – 2 868 st
• Börsvärde – 4 107 MNOK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

4. Vonovia SE

Vonovia är ett fastighetsbolag med ursprung från Tyskland. Bolagets förvärvar och utvecklar bostadsfastigheter. Utöver huvudverksamheten erbjuds också tjänster såsom drift, underhåll och reparation. Bolagets kunder består av privata aktörer runtom den europeiska marknaden.

• Antal ägare hos Avanza – 2 612 st
• Antal ägare hos Nordnet – 633 st
• Börsvärde – 28 136 MEUR

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

5. Cemat

Cemat är ett fastighetsbolag med ursprung från Danmark. Företaget utvecklar och förvaltar fastigheter, främst belägna inom den polska fastighetsmarknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Köpenhamn och bolagets fastighetsbestånd är specifikt anpassat för industriellt bruk.

• Antal ägare hos Avanza – 1 000 st
• Antal ägare hos Nordnet – 890 st
• Börsvärde – 224 MDKK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

6. GEO Group

GEO Group är ett bolag med ursprung från USA och grundades 1984. Bolaget investerar och förvaltar över fängelse- och psykiatriska anläggningar på den nordamerikanska marknaden. GEO Group har sitt huvudkontor i Boca Raton. De har hand om både utveckling och drift av privata anläggningar, samt psykiatrisk vård.

• Antal ägare hos Avanza – 348 st
• Antal ägare hos Nordnet – 306 st
• Börsvärde – 870 MUSD

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

Handla dem hos eToro

* Riskvarning: eToro är en investeringsplattform för flera tillgångar. Värdet på dina investeringar kan gå upp eller ner. Ditt kapital är i fara.

KAPITEL 8

3 tips med fastighetsaktier

---

Tål hushållen högre räntor? – Handelsbanken Research:

1. Se upp för höjda marknadsräntor

Det låga ränteläget har för fastighetsaktier varit gynnsamt de senaste decennierna. Man har kunnat låna pengar billigt. Fastighetsbranschen är en av de mest känsliga för räntemarknaden. Höjda räntor leder till att människor får det svårare att kunna betala tillbaka på lån, och eventuellt hyran. Höjda räntor kan också leda till att efterfrågan på bostäder minskar och att fastighetspriserna därmed sjunker.

Exempelvis utgör samhällsfastigheter, tillsammans med reglerade hyresrätter, 98 % av SBBs (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden) intäkter. Höjda räntor skulle slå hårt mot SBBs intäkter. Vidare skulle höjda räntor också kunna leda till att färre har råd att köpa bostad.

2. Låt dig inte lockas av hög direktavkastning

En hög direktavkastning ser vid första ögonkastet lockande ut. Dock betyder inte en hög direktavkastning en bra investering. Risken med höga direktavkastningar är att de kan komma att bli mindre eller helt utebli i framtiden. Fokusera istället på bolagets underliggande verksamhet.

• Går bolaget med vinst? – Ett bolag som går med vinst kan med större sannolikhet lyckas på lång sikt än ett bolag som inte går med vinst.
• Hur hög är bolagets vinstmarginal? – Sett över alla branscher ligger den genomsnittliga vinstmarginalen kring 5 – 7 %. Ju högre desto bättre. Vinstmarginalen mellan olika fastighetsbolag varierar. Vissa bolag har visat på så höga vinstmarginaler som 20 %. Andra endast 5 %.
• Hur har bolaget presterat historiskt? – Titta på bolagets historik när det komme till vinster och utdelningar. Stigande intäkter och utdelningar betyder att bolaget växer.

3. Investera inte i bolag med för hög skuld

När du tänkt investera i ett fastighetsbolag bör du alltid ta dig en titt på dess balansräkning. Hur ser relationen mellan totala skulder och totala tillgångar ut?

SCB gjorde en analys 2022 över medianvärdet för olika branschers soliditet. Soliditet är ett nyckeltal som används för att visa hur stor andel av ett företags totala tillgångar som finansieras med eget kapital. Ju högre denna siffra är, desto större andel tillgångar finansieras med eget kapital.

(Bildkälla: SCB Branschstatistik)

Tabellen ovan visar att medianvärdet för soliditeten bland fastighetsbolag och fastighetsförvaltning ligger kring 33 %. Jämför detta medianvärde med konsultbranschen. Skillnaden förklaras främst av att konsultbolag inte kräver lika stora investeringar som fastighetsbolag. Därför är de mindre skuldsatta.

Fastighetsbolag med alldeles för höga skulder är de första som åker på en rejäl smäll när marknadsräntorna höjs. En låg soliditet betyder högre risk. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent

KAPITEL 9

Slutsats och risker

---

The spectacular rise and fall of WeWork:

Hur ska jag tänka när jag väljer fastighetsaktier?

Titta på videon ovan. Den handlar om fastighetsbolaget WeWork vilket visar ett tydligt exempel på vad som kan hända om man missköter sitt bolag. WeWork började som ett amerikanskt fastighetsbolag som tillhandahöll flexibla och öppna arbetsytor för nystartade softwareföretag. De blev snabbt kända efter att Softbank Group investerat i företaget.

Bolagets spreds snabbt över världen, vilket fick dess värdering att fullständigt explodera. Dess värdering vid ett tillfälle högre än Airbnb, Stripe och SpaceX tillsammans på nästan 50 miljarder USD. Problemet var att WeWork aldrig gick med någon vinst. Samtidigt ökade dess dess skuld. Det slutade tillslut med katastrof, varpå dess värdering kraschade och många investerare fick se sitt kapital gå förlorat. Läs nedan om tips och risker du bör ha i åtanke när du investerar i fastighetsaktier.

Investera inte i fastighetsbolag med låg soliditet

Medianvärdet för fastighetsbolag och fastighetsförvaltning visar en soliditet på 33 %. Under denna nivå innebär högre risk. Speciellt ifall marknadsräntorna stiger och bolagen fastighetsbolagen måste börja betala en högre ränta på sina lån. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent

Investera i fastighetsbolag inriktade mot olika områden

Sprid ut riskerna över fastighetsbolag med olika exponering. Exempelvis mot bostäder, kommersiellt byggande, industrier och uthyrningslokaler. Du kan även se till att sprida dina risker geografiskt. Investera i både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag.

Investera långsiktigt

När du investerar i fastighetsaktier bör du se till att investera långsiktigt. Aktier är volatila på kort sikt. Ett långsiktigt sparande på 5 – 10 år låter dig sova gott om nätterna. Titta bara grafen nedan hur fastighetsindexet “SX8600GI”, som följer utvecklingen för fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen, presterat mot Stockholmsbörsen på lång sikt.

(Bildkälla: Aktieinvest)

Risker

• Likviditetsbrist – För att fastighetsbolag ska kunna växa krävs stora investeringar. Oftast räcker inte deras egna likvida medel till. Det krävs istället finansiering utifrån i form av lån eller aktiekapital. Kontinuerlig brist på likvida medel kan försvåra för fastighetsbolag att få igenom lån. Det kan dessutom leda till att de inte klarar av att betala tillbaka på sina tidigare lån, vilket får en negativ påverkan på deras resultat.
• Ränterisk – Fastighetsmarknaden är speciellt utsatt för räntor. Höjda räntor kan påverka deras resultat. En ökad ränta från 0.50 till 1.00 % låter inte som en stor förändring. Dock är den dubbelt så hög. Tänk att fastighetsbolag haft räntekostnader på 10 000 000 kr. Att plötsligt behöva betala 20 000 000 kr kan slå hårt. Speciellt ifall fastighetsbolaget har låga vinstmarginaler.
• Substansrabatt – Bara för att tillgångarna är högre än skulderna betyder det inte att du inte kan förlora pengar på din investering. Att handla fastighetsbolag till en substansrabatt kan ge dig bättre chans att få tillbaka din investering vid en konkurs. Det är dock mycket sällan som ett fastighetsbolag går i konkurs. Hamnar bolaget i finansiella svårigheter kan aktiekursen fortfarande påverkas. Substansrabatten ger dig alltså en falsk trygghet.