DEN ULTIMATA GUIDEN

FASTIGHETSAKTIER

Bästa fastighetsaktierna? Fastighetsaktier har under 10 år som grupp gett 621 % i avkastning jämfört med Stockholmsbörsen på 257 %. Denna ultimata guide består av 4,000+ ord, 5 st videos och har en uppskattad lästid på 25 minuter. Följ våra steg-för-steg instruktioner på 5 minuter. Vi lär dig allt om fastighetsaktier, och varför de presterat så pass bra under de senaste decennierna.

  • Allt om fastighetsaktier, svenska fastighetsbolag, utländska fastighetsbolag, räntemarknaden, 3 tips för nybörjare, risker, och mycket mer
  • Jämför aktiemäklare i vår tabell och investera i fastighetsaktier
  • Navigera genom att klicka på ett kapitel nedan →

Topp 3 Aktiemäklare - August 2022

Välkommen till InvestoRunner! Jag är David Andersson, medgrundare till webbplatsen.

Vi förstår att investeringar kan vara komplicerat och frustrerande. Därför finns vi här för att hjälpa dig.

Fortsätt läs!

KAPITEL 1

Vad är fastighetsaktier?


De hetaste fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier är aktier i bolag verksamma inom fastighetsbranschen. Vad respektive bolag ägnar sig åt varierar. De kan både äga, utveckla och förvalta fastigheter. Vissa äger bostäder, kontor, butikslokaler, eller industrilokaler. Andra är specialister på hotell eller logistik.

Vissa bolag sysslar inte med något av de ovannämnda, men har ändå exponering mot fastighetsbranschen. Exempelvis mäklarfirmor eller bostadsplattformar, såsom Hemnet eller Booli (en tjänst från SBAB). De tillhör dock inte kategorin fastighetsaktier.

12 Populära svenska fastighetsbolag och deras inriktning:

Fastighetsbolag Sverige Inriktning
Altrium Ljungberg Kommersiella fastigheter
Wallenstam Kommersiella fastigheter och bostäder
Hufvudstaden Kommersiella fastigheter
Samhällsbyggnadsbolaget Bostäder
Akelius Bostäder
K-Fastigheter Bostäder
Castellum Kommersiella fastigheter och industri
Kungsleden Industri
Wihlborgs Fastigheter Industri
Catena Logistik
Sagax Logistik
Klövern Logistik

(Tabell uppdateras maj 2022)

Hur fungerar fastighetsaktier?

Fastighetsaktier är en av de mest stabila investeringarna du kunnat äga de senaste decennierna. Det har att göra med deras intäktsmodell. Intäkterna är nämligen återkommande och relativt förutsägbara.

Det är relativt enkelt för fastighetsbolag att kunna hyra ut nybyggda eller förvärvade fastigheter. Detta ger dem stabila kassaflöden. Samtidigt är det enkelt för dem att kunna höja hyran. Det bidrar till att de är relativt enkelt för dem att kunna stå emot inflation.

Exempel: Föreställ dig en hyra på 5 000 kr. En ökad inflationstakt på 3 % skulle betyda en räntehöjning på endast 150 kr (5 000 x 0.03). Det är alltså enkelt att för fastighetsbolag att kunna höja hyran. 150 kr är trots allt inte mycket i extra utgifter för en vanlig svensk medelinkomst.

Varför ska du äga fastighetsaktier?

Deras stabila intäkter gör att de oftast står starka även i lågkonjunkturer. Dessutom har marknadsvärdet för fastigheter hela tiden ökat på grund av det låga ränteläget vi haft under en längre period.

Dessa två kombinationer har tillsammans lett till att fastighetsaktier historiskt presterat bra på börsen. Titta bara på Carnegies kända fastighetsindex. På 10 år har det gett en avkastning på 621 % jämfört med Stockholmsbörsen som givit 257 %.

(Bildkälla: Avanza)

KAPITEL 2

Tjäna pengar på fastighetsaktier


Hur tjänar man pengar på fastighetsaktier? Det finns 2 sätt att tjäna pengar på fastighetsaktier.

  1. Utdelning
  2. Värdeökning

Med värdeökning menas att du köper till ett pris och säljer till ett högre. Utdelningar är dock vad som pratas mest om. Fastighetsaktier är nämligen kända för att ge hög utdelning. Det har att göra med deras stabila kassaflöden, samt att de hör förmågan att kunna höja sina hyror.

15 fastighetsaktier med hög genomsnittlig direktavkastning:

Fastighetsaktie Genomsnittlig direktavkastning 5 år
Saltängen Property 8.90 %
Kallebäck Property 8.20 %
Link Prop 7.00 %
Sydsvenska Hem 6.80 %
Akelius D 6.40 %
Torslanda Property 6.40 %
Bonäsudden 6.20 %
Delarka 5.60 %
Sagax D 5.20 %
Diös 4.90 %
SPPC 4.90 %
NP3 4.80 %
Corem A 4.20 %
Corem B 4.20 %
Castellum 4.00 %

(Tabell uppdaterad maj 2022)

OBS: Medans det finns en sanning i att en hög direktavkastning ger dig mer pengar i fickan, finns även risk för att framtida utdelningar kan komma att bli delvis eller helt inställda. Föreställ dig en aktie kostar 100 kr och ger en direktavkastning på 3 kr (3 %). Sjunker aktiekursen till 80 kr ökar direktavkastningen i procenttal till 3.75 % (3 / 80). En hög direktavkastning kan signalera om risker i bolaget, och vilket lett till att aktiekursen sjunkit.

Substansvärde

Substansvärde = Totala totala tillgångar – totala skulder

De flesta bolags aktier tenderar att säljas för ett pris högre än deras substansvärde För fastighetsbolag är det dock inte ovanligt att deras aktier går att handla till ett lägre värde än substansvärdet. Det kallas för substansrabatt och betyder att du får mer värde än vad du betalar för.

Exempel: Ett bolags aktier handlas för 50 kr styck. Bolagets totala tillgångar per aktie uppgår till 200 kr, samtidigt som skulden per aktie är 100 kr. Eget kapital per aktie blir därmed 100 kr (200 – 100). Du får alltså en substansrabatt på 50 % (50 / 100).

KAPITEL 3

Bästa fastighetsaktierna


Så väljer du rätt fastighetsaktie:

Intresserad av att se vilka fastighetsaktier som presterat bäst på börsen?

Scrolla ner till tabellerna nedan. Vi har listat både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag. Där kan du läsa om vilka handelsplatser de tillhör, geografi, samt vilka som presterat bäst under de senaste 3 åren.

3.1

Svenska fastighetsbolag

18 bästa fastighetsbolag Sverige 2019 – 2021:

Svenska fastighetsbolag Lista Börsvärde MSEK Utv. 3 år
Samhällsbyggnadsbo. i Norden B Large Cap Stockholm 102 520 515,77%
NP3 Fastigheter Large Cap Stockholm 20 362 491,20%
Sagax B Large Cap Stockholm 101 812 357,27%
Sagax A Large Cap Stockholm 101 812 291,22%
Nyfosa Large Cap Stockholm 29 971 252,77%
Corem Property Group B Large Cap Stockholm 38 867 212,44%
Corem Property Group A Large Cap Stockholm 38 867 183,51%
Catena Large Cap Stockholm 23 540 160,18%
Fast. Balder B Large Cap Stockholm 122 157 152,59%
Platzer Fastigheter Holding B Large Cap Stockholm 16 263 127,16%
Fastpartner A Large Cap Stockholm 24 763 111,89%
Wallenstam B Large Cap Stockholm 55 440 101,32%
Wihlborgs Fastigheter Large Cap Stockholm 31 542 96,62%
Castellum Large Cap Stockholm 84 047 46,90%
Atrium Ljungberg B Large Cap Stockholm 26 537 29,12%
Fabege Large Cap Stockholm 50 229 28,48%
Samhällsbyggnadsbo. i Norden D Large Cap Stockholm 102 520 8,61%
Corem Property Group Pref Large Cap Stockholm 38 867 7,81%

(Tabell uppdaterad maj 2022)

3.2

Utländska fastighetsbolag

18 bästa utländska fastighetsaktier 2019 – 2021:

Fastighetsaktier Land Börsvärde Utv. 3 år
eXp World Holdings Inc USA 2 141 MUSD 845.22 %
St Joe Co USA 3 066 MUSD 264.70 %
Altus Group Ltd Kanada 1 171 MCAD 215.28 %
Prologis Inc USA 113 357 MUSD 190.32 %
Gladstone Land Corp USA 1 295 MUSD 182.22 %
Cemat Danmark 214 MDKK 179.13 %
DREAM Unlimited Corp Kanada 1 866 MCAD 178.08 %
Comstock Holding Companies Inc USA 36 MUSD 157.97 %
Warehouses de Pauw NV Belgien 6 790 MEUR 157.56 %
Colliers International Group Inc Kanada 5 788 MCAD 155.77 %
Kojamo Oyj Finland 4 681 MEUR 149.29 %
Duke Realty Corp USA 20 372 MUSD 148.01 %
AMREP Corp USA 92 MUSD 141.63 %
SBA Communications Corp USA 36 433 138.73 %
KMC Properties Norge 2 607 MNOK 120.28 %
Copenhagen Capital Stam Danmark 363 MDKK 115.00 %
Park Street A Danmark 201 MDKK 112.99 %
Farmland Partners Inc USA 674 MUSD 109.28 %

(Tabell uppdaterad maj 2022)

Handla utländska fastighetsaktier hos eToro. Plattformen är en av de mest populära i Europa och de erbjuder 0 % courtageavgifter när du handlar aktier. De erbjuder en mängd fastighetsaktier med inriktning mot olika geografiska marknader.

KAPITEL 4

Så köper du fastighetsaktier


För att kunna handla fastighetsaktier behöver du först öppna ett konto hos en aktiemäklare. Den populäraste på vår webbplats är eToro. Dom har låga avgifter på aktier och fonder i Sverige och utomlands. Med över 20 miljoner kunder globalt. Det tar 3 minuter att skapa konto.

* Riskvarning: Erbjuder även CFD-handel. 68% av privata investerare förlorar pengar när de handlar CFD:er med denna leverantör. Du måste överväga om du har råd att ta den höga risken att potentiellt förlora dina pengar.

1. Skapa konto

Det första steget är att skapa ditt eToro-konto. Följ den här länken, klicka på knappen ”Gå med nu” och fyll i informationen.

2. Verifiera e-postadress & logga in

Nästa steg är att verifiera din e-postadess för att kunna logga in på eToro. Följ länken som du får på din mail, skriv in uppgifterna som du valde och klicka på ”Logga in”.

3. Svara på frågor

När du är inloggad börjar vi med att ta bort insättningsgränsen genom att svara på några frågor. (Oroa dig inte, detta är standard hos alla mäklare och dina privata uppgifter skyddas). Klicka på knappen ”Fyll i profil” och följ stegen, börja med att klicka på ”Fortsätt”.

4. Sätt in pengar

Nu när din profil är klar är det dags att göra en insättning. Klicka på knappen ”Sätt in pengar” och välj belopp / betalningsmetod. När du är klar klickar du på ”Skicka”.

5. Välj fastighetsaktie

När du har pengar på ditt konto kan du välja en investering. I detta exempel väljer vi att söka efter och köpa aktier i ”eXp World Holdings” (EXPI) genom att klicka på Handla.

6. Investera pengar

Sista steget är att ange beloppet och klicka på ”Öppna affär”.

 

Vi är klara, bra jobbat!

KAPITEL 5

Fördelar och nackdelar


1. Fördelar med fastighetsaktier

  • Stabila kassaflöden – Under en längre tidsperiod har fastighetsaktier presterat bättre än övriga börsen. Det har främst att göra med deras stabila intäkter. Många hyresavtal skrivs på minst 1 år. Därför vet fastighetsbolagen redan i förväg hur mycket de kommer tjäna. Det underlättar planering av verksamhet samtidigt som de inte riskerar att drabbas av lågsäsonger som många andra branscher.
  • Stabila utdelningsaktier – Fastighetsaktier har historiskt levererat återkommande utdelningar. Castellum är ett fastighetsbolag och det företag i Sverige som lyckats höja sin utdelning flest år i rad. Hela 24 år. På plats 3 och 5 på listan hittar vi och två fastighetsbolag, Wihlborgs och JM. De har höjt sina utdelningar 16, respektive 13 år i rad.
  • Hävstångseffekt – Hävstångseffekten syftar till att man lånar pengar för att kunna dra nytta av tillväxtpotential. Fastighetsbolag tenderar att ha små vinstmarginaler. Därför är det många som är högt belånade. Belåningsgraden för fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen varierar mellan 17 – 60 %. Genom att låna pengar kan man komma att öka vinsterna kraftigt. Tänk dig själv ett bolag som äger 10 fastigheter och som har en vinstmarginal på 5 %. Ifall bolaget lånar pengar billigt för att kunna bygga ytterligare 10 fastigheter kan omsättningen komma att öka men dubbelt så mycket.
  • Inflationsskydd – Fastighetsaktier kan ses som en tillgång med bra inflationsskydd. I takt med en högre inflation är det relativt enkelt för fastighetsbolag att kunna höja hyresintäkterna. Så pass mycket att de matchar den årliga inflationstakten. Föreställ dig en hyra på 6 000 kr. En ökad inflationstakt på 2 % skulle betyda en räntehöjning på endast 120 kr (6 000 x 0.02).

2. Nackdelar med fastighetsaktier

  • Räntekänslighet – Fastighetsbranschen har på lång sikt gynnats av det låga ränteläget. Låga räntor leder till billiga lån, vilket lett till att många haft råd att köpa bostäder. Det har i sin tur hjälpt till att “pusha upp” värderingarna av fastighetsaktier. Under 2015 låg det genomsnittliga PE-talet för fastighetsbolag på strax under 18. Alltså en värdering på 18x årsvinsten. Det indikerar en hög värdering. Ifall marknadsräntorna höjs kan fastighetsaktiernas värderingar komma att sjunka.
  • Hävstångseffekt – Precis som hävstångseffekten kan ha en positiv effekt, kan den också vara negativ. Speciellt negativ kan den bli för fastighetsbolag som lånat mycket kapital. Höjda räntor kan göra att högt belånade fastighetsbolag inte klarar av att betala tillbaka sina räntekostnader.
  • Digitalisering – Fastighetsaktier som riktar in sig mot kontor och butikslokaler riskerar att påverkas negativt av ett allt mer digitaliserat samhälle. Ju fler personer som väljer att arbeta hemifrån, desto lägre efterfrågan på kontor. E-handeln är ytterligare ett stort hot mot fastighetsaktier med exponering mot butikslokaler.

KAPITEL 6

Populära svenska fastighetsaktier


Fem fastighetsaktier för framtiden:

Det kan vara svårt att välja vilka fastighetsaktier man ska köpa. Ett sätt att ta sig runt detta är att titta på vad andra investerare gör. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna i Sverige bland svenska småsparare.

6 mest populära svenska fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier Direktavkastning Utv. 3 år Totalt antal ägare*
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B 4.49 % + 127.57 % 188 024 st
Castellum 3.95 % + 5.72 % 89 205 st
Cibus Nordic Real Estate 3.55 % + 74.23 % 42 464 st
Samhällsbyggnadsbo i Norden D 7.70 % – 19.55 % 33 007 st
Hufvudstaden A 2.05 % – 23.03 % 21 871 st
Corem Property Group B 1.92 % + 40.37 % 15 762 st

*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)

 

1. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande, förvaltning och vidareutveckling av bostads- och samhällsfastigheter. Huvudkontoret ligger i Stockholm och bolaget är framförallt verksamma inom Norden.

Antal ägare hos Avanza – 171 049 st
Antal ägare hos Nordnet – 16 975 st
Börsvärde – 47 774 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

2. Castellum

Castellum är ett av de mest kända och folkkära fastighetsbolagen att äga på börsen. Bolaget har sitt huvudkontor i Göteborg vars fastigheter främst består av kommersiella lokaler för butik, lager, industri och kontor. Castellum är verksamma inom Norden.

Antal ägare hos Avanza – 77 580 st
Antal ägare hos Nordnet – 11 625 st
Börsvärde – 66 571 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

3. Cibus Nordic Real Estate

Cibus Nordic Real Estate grundades 2017 och är ett investmentbolag. De inriktar sig mot både fastighets- och livsmedelssektorn. Bolaget har som strategi att utveckla och driva fastigheter och distributionsnät vilka används av större livsmedelskedjor. Huvudmarknaden är Finland.

Antal ägare hos Avanza – 36 807 st
Antal ägare hos Nordnet – 5 657 st
Börsvärde – 10 643 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

4. Samhällsbyggnadsbo i Norden D

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande och förvaltning av bostads- och samhällsfastigheter. Detta är deras D-aktie, till skillnad från deras ovannämnda B-aktie.

Antal ägare hos Avanza – 29 512 st
Antal ägare hos Nordnet – 3 495 st
Börsvärde – 47 774 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

OBS: En D-aktie är definitionsmässigt en stamaktie, men påminner om en preferensaktie. Exempelvis finns det en förutbestämd utdelning. Skulle en likvidering av bolag ske, hamnar de ett steg bakåt i förmånskön. Strax bakom preferensaktier.

 

5. Hufvudstaden A

Hufvudstaden grundades 1915 och fokuserar på att hyra ut kontors- och butikslokaler lokaliserade i större städer runtom den nordiska marknaden. Huvudkontoret ligger i Stockholm. Bolagets kunder finns framförallt inom bank och finans, IT, juridik, samt mediesektorn.

Antal ägare hos Avanza – 18 234 st
Antal ägare hos Nordnet – 3 637 st
Börsvärde – 26 789 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

6. Corem Property Group B

Corem Property Group förvärvar, äger och vidareutvecklar fastigheter runtom den nordiska marknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Stockholm och fokuserar främst på lager-, industri-, logistik- och handelsfastigheter. Bolaget fastigheter är främst lokaliserade i Syd- och Mellansverige.

Antal ägare hos Avanza – 12 586 st
Antal ägare hos Nordnet – 3 176 st
Börsvärde – 25 445 MSEK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

KAPITEL 7

Populära utländska fastighetsaktier


Ifall man är intresserad av att titta utanför Sveriges gränser finns det gott om utländska fastighetsaktier att handla. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna utomlands bland svenska småsparare.

6 mest populära utländska fastighetsaktierna:

Fastighetsaktier Direktavkastning Utv. 3 år Totalt antal ägare*
Citycon Oyj 7.48 % – 20.20 % 13 636 st
Kojamo Oyj 2.21 % + 71.72 % 3 620 st
Selvaag Bolig 11.42 % – 6.04 % 3 551 st
Vonovia SE 4.58 % – 28.86 % 3 245 st
Cemat 0.00 % + 121.98 % 1 890 st
GEO Group 0.00 % – 71.48 % 654 st

*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)

1. Citycon Oyj

Citycon är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Bolaget grundades 1988 och har sitt huvudkontor i Esbo. Citycon utvecklar, förvärvar, och förvaltar fastigheter huvudsakligen kommersiella lokaler och köpcentrum. De är framförallt verksamma i Norden och Baltikum.

Antal ägare hos Avanza – 296 st
Antal ägare hos Nordnet – 13 340 st
Börsvärde – 1 123 MEUR MUSD

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

2. Kojamo Oyj

Kojamo är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Företaget har sitt huvudkontor i Helsingfors och specialiserar sig på fastighetsutveckling. De både förvärvar, utvecklar och investerar i fastigheter i Finland.

Antal ägare hos Avanza – 137 st
Antal ägare hos Nordnet – 3 483 st
Börsvärde – 4 256 MEUR

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

3. Selvaag Bolig

Selvaag Bolig är ett fastighetsbolag som grundades 2008 med ursprung från Norge. Bolaget har sitt huvudkontor i Oslo och verkar inom den skandinaviska marknaden. De både utvecklar och förvaltar bostäder. Fastigheterna består av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter.

Antal ägare hos Avanza – 683 st
Antal ägare hos Nordnet – 2 868 st
Börsvärde – 4 107 MNOK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

4. Vonovia SE

Vonovia är ett fastighetsbolag med ursprung från Tyskland. Bolagets förvärvar och utvecklar bostadsfastigheter. Utöver huvudverksamheten erbjuds också tjänster såsom drift, underhåll och reparation. Bolagets kunder består av privata aktörer runtom den europeiska marknaden.

Antal ägare hos Avanza – 2 612 st
Antal ägare hos Nordnet – 633 st
Börsvärde – 28 136 MEUR

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

5. Cemat

Cemat är ett fastighetsbolag med ursprung från Danmark. Företaget utvecklar och förvaltar fastigheter, främst belägna inom den polska fastighetsmarknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Köpenhamn och bolagets fastighetsbestånd är specifikt anpassat för industriellt bruk.

Antal ägare hos Avanza – 1 000 st
Antal ägare hos Nordnet – 890 st
Börsvärde – 224 MDKK

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

6. GEO Group

GEO Group är ett bolag med ursprung från USA och grundades 1984. Bolaget investerar och förvaltar över fängelse- och psykiatriska anläggningar på den nordamerikanska marknaden. GEO Group har sitt huvudkontor i Boca Raton. De har hand om både utveckling och drift av privata anläggningar, samt psykiatrisk vård.

Antal ägare hos Avanza – 348 st
Antal ägare hos Nordnet – 306 st
Börsvärde – 870 MUSD

(Lista uppdaterad maj 2022)

 

* Riskvarning: Erbjuder även CFD-handel. 68% av privata investerare förlorar pengar när de handlar CFD:er med denna leverantör. Du måste överväga om du har råd att ta den höga risken att potentiellt förlora dina pengar.

KAPITEL 8

3 tips med fastighetsaktier


Tål hushållen högre räntor? – Handelsbanken Research:

1. Se upp för höjda marknadsräntor

Det låga ränteläget har för fastighetsaktier varit gynnsamt de senaste decennierna. Man har kunnat låna pengar billigt. Fastighetsbranschen är en av de mest känsliga för räntemarknaden. Höjda räntor leder till att människor får det svårare att kunna betala tillbaka på lån, och eventuellt hyran. Höjda räntor kan också leda till att efterfrågan på bostäder minskar och att fastighetspriserna därmed sjunker.

Exempelvis utgör samhällsfastigheter, tillsammans med reglerade hyresrätter, 98 % av SBBs (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden) intäkter. Höjda räntor skulle slå hårt mot SBBs intäkter. Vidare skulle höjda räntor också kunna leda till att färre har råd att köpa bostad.

2. Låt dig inte lockas av hög direktavkastning

En hög direktavkastning ser vid första ögonkastet lockande ut. Dock betyder inte en hög direktavkastning en bra investering. Risken med höga direktavkastningar är att de kan komma att bli mindre eller helt utebli i framtiden. Fokusera istället på bolagets underliggande verksamhet.

  • Går bolaget med vinst? – Ett bolag som går med vinst kan med större sannolikhet lyckas på lång sikt än ett bolag som inte går med vinst.
  • Hur hög är bolagets vinstmarginal? – Sett över alla branscher ligger den genomsnittliga vinstmarginalen kring 5 – 7 %. Ju högre desto bättre. Vinstmarginalen mellan olika fastighetsbolag varierar. Vissa bolag har visat på så höga vinstmarginaler som 20 %. Andra endast 5 %.
  • Hur har bolaget presterat historiskt? – Titta på bolagets historik när det komme till vinster och utdelningar. Stigande intäkter och utdelningar betyder att bolaget växer.

3. Investera inte i bolag med för hög skuld

När du tänkt investera i ett fastighetsbolag bör du alltid ta dig en titt på dess balansräkning. Hur ser relationen mellan totala skulder och totala tillgångar ut?

SCB gjorde en analys 2022 över medianvärdet för olika branschers soliditet. Soliditet är ett nyckeltal som används för att visa hur stor andel av ett företags totala tillgångar som finansieras med eget kapital. Ju högre denna siffra är, desto större andel tillgångar finansieras med eget kapital.

(Bildkälla: SCB Branschstatistik)

Tabellen ovan visar att medianvärdet för soliditeten bland fastighetsbolag och fastighetsförvaltning ligger kring 33 %. Jämför detta medianvärde med konsultbranschen. Skillnaden förklaras främst av att konsultbolag inte kräver lika stora investeringar som fastighetsbolag. Därför är de mindre skuldsatta.

Fastighetsbolag med alldeles för höga skulder är de första som åker på en rejäl smäll när marknadsräntorna höjs. En låg soliditet betyder högre risk. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent

KAPITEL 9

Slutsats och risker


The spectacular rise and fall of WeWork:

Hur ska jag tänka när jag väljer fastighetsaktier?

Titta på videon ovan. Den handlar om fastighetsbolaget WeWork vilket visar ett tydligt exempel på vad som kan hända om man missköter sitt bolag. WeWork började som ett amerikanskt fastighetsbolag som tillhandahöll flexibla och öppna arbetsytor för nystartade softwareföretag. De blev snabbt kända efter att Softbank Group investerat i företaget.

Bolagets spreds snabbt över världen, vilket fick dess värdering att fullständigt explodera. Dess värdering vid ett tillfälle högre än Airbnb, Stripe och SpaceX tillsammans på nästan 50 miljarder USD. Problemet var att WeWork aldrig gick med någon vinst. Samtidigt ökade dess dess skuld. Det slutade tillslut med katastrof, varpå dess värdering kraschade och många investerare fick se sitt kapital gå förlorat. Läs nedan om tips och risker du bör ha i åtanke när du investerar i fastighetsaktier.

Investera inte i fastighetsbolag med låg soliditet

Medianvärdet för fastighetsbolag och fastighetsförvaltning visar en soliditet på 33 %. Under denna nivå innebär högre risk. Speciellt ifall marknadsräntorna stiger och bolagen fastighetsbolagen måste börja betala en högre ränta på sina lån. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent

Investera i fastighetsbolag inriktade mot olika områden

Sprid ut riskerna över fastighetsbolag med olika exponering. Exempelvis mot bostäder, kommersiellt byggande, industrier och uthyrningslokaler. Du kan även se till att sprida dina risker geografiskt. Investera i både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag.

Investera långsiktigt

När du investerar i fastighetsaktier bör du se till att investera långsiktigt. Aktier är volatila på kort sikt. Ett långsiktigt sparande på 5 – 10 år låter dig sova gott om nätterna. Titta bara grafen nedan hur fastighetsindexet “SX8600GI”, som följer utvecklingen för fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen, presterat mot Stockholmsbörsen på lång sikt.

(Bildkälla: Aktieinvest)

Risker

  • Likviditetsbrist – För att fastighetsbolag ska kunna växa krävs stora investeringar. Oftast räcker inte deras egna likvida medel till. Det krävs istället finansiering utifrån i form av lån eller aktiekapital. Kontinuerlig brist på likvida medel kan försvåra för fastighetsbolag att få igenom lån. Det kan dessutom leda till att de inte klarar av att betala tillbaka på sina tidigare lån, vilket får en negativ påverkan på deras resultat.
  • Ränterisk – Fastighetsmarknaden är speciellt utsatt för räntor. Höjda räntor kan påverka deras resultat. En ökad ränta från 0.50 till 1.00 % låter inte som en stor förändring. Dock är den dubbelt så hög. Tänk att fastighetsbolag haft räntekostnader på 10 000 000 kr. Att plötsligt behöva betala 20 000 000 kr kan slå hårt. Speciellt ifall fastighetsbolaget har låga vinstmarginaler.
  • Substansrabatt – Bara för att tillgångarna är högre än skulderna betyder det inte att du inte kan förlora pengar på din investering. Att handla fastighetsbolag till en substansrabatt kan ge dig bättre chans att få tillbaka din investering vid en konkurs. Det är dock mycket sällan som ett fastighetsbolag går i konkurs. Hamnar bolaget i finansiella svårigheter kan aktiekursen fortfarande påverkas. Substansrabatten ger dig alltså en falsk trygghet.

Börja investera här

  • Bäst i Sverige för trading
  • 23 miljoner kunder globalt
  • Lägst avgifter på aktier & fonder
  • Öppna konto på 3 minuter

Börja investera här

  • Bäst i Sverige för sparande
  • Aktier, fonder & sparkonto
  • Nöjdast sparare 12 år i rad

* Riskvarning: Erbjuder även CFD-handel. 68% av privata investerare förlorar pengar när de handlar CFD:er med denna leverantör. Du måste överväga om du har råd att ta den höga risken att potentiellt förlora dina pengar.

Vanliga frågor och svar

Är din fråga inte besvarad här? Låt oss veta!

18 bästa svenska fastighetsbolag (Utv. 3 år):

  • Samhällsbyggnadsbo. i Norden B – 515,77%
  • NP3 Fastigheter – 491,20%
  • Sagax B – 357,27%
  • Sagax A – 291,22%
  • Nyfosa – 252,77%
  • Corem Property Group B – 212,44%
  • Corem Property Group A – 183,51%
  • Catena – 160,18%
  • Fast. Balder B – 152,59%
  • Platzer Fastigheter Holding B – 127,16%
  • Fastpartner A – 111,89%
  • Wallenstam B – 101,32%
  • Wihlborgs Fastigheter – 96,62%
  • Castellum – 46,90%
  • Atrium Ljungberg B – 29,12%
  • Fabege – 28,48%
  • Samhällsbyggnadsbo. i Norden D – 8,61%
  • Corem Property Group Pref – 7,81%

Handla hos Avanza

18 bästa utländska fastighetsbolag (Utv. 3 år):

  • eXp World Holdings Inc – 845.22 %
  • St Joe Co – 264.70 %
  • Altus Group Ltd – 215.28 %
  • Prologis Inc – 190.32 %
  • Gladstone Land Corp – 182.22 %
  • Cemat – 179.13 %
  • DREAM Unlimited Corp – 178.08 %
  • Comstock Holding Companies Inc – 157.97 %
  • Warehouses de Pauw NV – 157.56 %
  • Colliers International Group Inc – 155.77 %
  • Kojamo Oyj – 149.29 %
  • Duke Realty Corp – 148.01 %
  • AMREP Corp – 141.63 %
  • SBA Communications Corp – 138.73 %
  • KMC Properties – 120.28 %
  • Copenhagen Capital Stam – 115.00 %
  • Park Street A – 112.99 %
  • Farmland Partners Inc – 109.28 %

Handla hos eToro

6 mest populära fastighetsaktierna i Sverige 2022:

  1. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B – Antal svenska ägare: 188 024 st.
  2. Castellum – Antal svenska ägare: 89 205 st.
  3. Cibus Nordic Real Estate – Antal svenska ägare: 42 464 st.
  4. Samhällsbyggnadsbo i Norden D – Antal svenska ägare: 33 007 st.
  5. Hufvudstaden A – Antal svenska ägare: 21 871 st.
  6. Corem Property Group B – Antal svenska ägare: 15 762 st.

Handla hos Avanza

6 mest populära fastighetsaktierna utomlands 2022:

  1. Citycon Oyj – Antal svenska ägare: 13 636 st.
  2. Kojamo Oyj – Antal svenska ägare: 3 620 st.
  3. Selvaag Bolig – Antal svenska ägare: 3 551 st.
  4. Vonovia SE – Antal svenska ägare: 3 245 st.
  5. Cemat – Antal svenska ägare: 1 890 st.
  6. GEO Group – Antal svenska ägare: 654 st.

Handla hos eToro

Fastighetsaktier är aktier tillhörande ett bolag verksam inom fastighetsbranschen. fastighetsbolag kan både äga, utveckla och förvalta fastigheter. Vissa äger bostäder, kontor, butikslokaler, eller industrilokaler. Andra är specialister på hotell eller logistik. Det finns även fastighetsbolag som har en mix av ovanstående i sin portfölj.

Fastighetsaktier är bra och en av de mest stabila investeringarna du kunnat äga de senaste decennierna. Deras intäkter är nämligen relativt förutsägbara. De får återkommande intäkter då det är relativt enkelt för dem att kunna hyra ut nybyggda fastigheter eller förvärvade fastigheter. Marknadsvärdet för fastigheter har dessutom hela tiden ökat markant de senaste åren. Det beror framförallt på det låga ränteläget vi haft.

Det är svårt att på rak hand kunna säga vilket fastighetsbolag som är bäst att investera i. Bara för att ett bolag gått bra ett år, betyder det inte att det kommer fortsätta att gå bra nästa år. Därför kan det vara bra att titta på bolagets tidigare historik. Följande saker bör du titta på när du vill investera i fastighetsaktier.

  • Utdelningshistorik
  • Intäktshistorik
  • Skuldsättning
  • Direktavkastning

Delta i diskussionen

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *