DEN ULTIMATA GUIDEN
FASTIGHETSAKTIER
Bästa fastighetsaktierna? Fastighetsaktier har under 10 år som grupp gett 621 % i avkastning jämfört med Stockholmsbörsen på 257 %. Denna ultimata guide består av 4,000+ ord, 5 st videos och har en uppskattad lästid på 25 minuter. Följ våra steg-för-steg instruktioner på 5 minuter. Vi lär dig allt om fastighetsaktier, och varför de presterat så pass bra under de senaste decennierna.
- Allt om fastighetsaktier, svenska fastighetsbolag, utländska fastighetsbolag, räntemarknaden, 3 tips för nybörjare, risker, och mycket mer
- Jämför aktiemäklare i vår tabell och investera i fastighetsaktier
- Navigera genom att klicka på ett kapitel nedan →

KAPITEL 1
Vad är fastighetsaktier?

KAPITEL 2
Tjäna pengar på fastighetsaktier

KAPITEL 3
Bästa fastighetsaktierna

KAPITEL 4
Så köper du fastighetsaktier

KAPITEL 5
Fördelar och nackdelar

KAPITEL 6
Populära svenska fastighetsaktier

KAPITEL 7
Populära utländska fastighetsaktier

KAPITEL 8
3 tips med fastighetsaktier

KAPITEL 9
Slutsats och risker

VINNARE
Börja investera här

FAQ
Vanliga frågor och svar
Topp 3 Aktiemäklare - June 2023
Välkommen till InvestoRunner! Jag är David Andersson, medgrundare till webbplatsen.
Vi förstår att investeringar kan vara komplicerat och frustrerande. Därför finns vi här för att hjälpa dig.
Fortsätt läs!

KAPITEL 1
Vad är fastighetsaktier?
De hetaste fastighetsaktierna:
Fastighetsaktier är aktier i bolag verksamma inom fastighetsbranschen. Vad respektive bolag ägnar sig åt varierar. De kan både äga, utveckla och förvalta fastigheter. Vissa äger bostäder, kontor, butikslokaler, eller industrilokaler. Andra är specialister på hotell eller logistik.
Vissa bolag sysslar inte med något av de ovannämnda, men har ändå exponering mot fastighetsbranschen. Exempelvis mäklarfirmor eller bostadsplattformar, såsom Hemnet eller Booli (en tjänst från SBAB). De tillhör dock inte kategorin fastighetsaktier.
12 Populära svenska fastighetsbolag och deras inriktning:
Fastighetsbolag Sverige | Inriktning |
---|---|
Altrium Ljungberg | Kommersiella fastigheter |
Wallenstam | Kommersiella fastigheter och bostäder |
Hufvudstaden | Kommersiella fastigheter |
Samhällsbyggnadsbolaget | Bostäder |
Akelius | Bostäder |
K-Fastigheter | Bostäder |
Castellum | Kommersiella fastigheter och industri |
Kungsleden | Industri |
Wihlborgs Fastigheter | Industri |
Catena | Logistik |
Sagax | Logistik |
Klövern | Logistik |
(Tabell uppdateras maj 2022)
Hur fungerar fastighetsaktier?
Fastighetsaktier är en av de mest stabila investeringarna du kunnat äga de senaste decennierna. Det har att göra med deras intäktsmodell. Intäkterna är nämligen återkommande och relativt förutsägbara.
Det är relativt enkelt för fastighetsbolag att kunna hyra ut nybyggda eller förvärvade fastigheter. Detta ger dem stabila kassaflöden. Samtidigt är det enkelt för dem att kunna höja hyran. Det bidrar till att de är relativt enkelt för dem att kunna stå emot inflation.
Exempel: Föreställ dig en hyra på 5 000 kr. En ökad inflationstakt på 3 % skulle betyda en räntehöjning på endast 150 kr (5 000 x 0.03). Det är alltså enkelt att för fastighetsbolag att kunna höja hyran. 150 kr är trots allt inte mycket i extra utgifter för en vanlig svensk medelinkomst.
Varför ska du äga fastighetsaktier?
Deras stabila intäkter gör att de oftast står starka även i lågkonjunkturer. Dessutom har marknadsvärdet för fastigheter hela tiden ökat på grund av det låga ränteläget vi haft under en längre period.
Dessa två kombinationer har tillsammans lett till att fastighetsaktier historiskt presterat bra på börsen. Titta bara på Carnegies kända fastighetsindex. På 10 år har det gett en avkastning på 621 % jämfört med Stockholmsbörsen som givit 257 %.
(Bildkälla: Avanza)
KAPITEL 2
Tjäna pengar på fastighetsaktier
Hur tjänar man pengar på fastighetsaktier? Det finns 2 sätt att tjäna pengar på fastighetsaktier.
- Utdelning
- Värdeökning
Med värdeökning menas att du köper till ett pris och säljer till ett högre. Utdelningar är dock vad som pratas mest om. Fastighetsaktier är nämligen kända för att ge hög utdelning. Det har att göra med deras stabila kassaflöden, samt att de hör förmågan att kunna höja sina hyror.
15 fastighetsaktier med hög genomsnittlig direktavkastning:
Fastighetsaktie | Genomsnittlig direktavkastning 5 år |
---|---|
Saltängen Property | 8.90 % |
Kallebäck Property | 8.20 % |
Link Prop | 7.00 % |
Sydsvenska Hem | 6.80 % |
Akelius D | 6.40 % |
Torslanda Property | 6.40 % |
Bonäsudden | 6.20 % |
Delarka | 5.60 % |
Sagax D | 5.20 % |
Diös | 4.90 % |
SPPC | 4.90 % |
NP3 | 4.80 % |
Corem A | 4.20 % |
Corem B | 4.20 % |
Castellum | 4.00 % |
(Tabell uppdaterad maj 2022)
OBS: Medans det finns en sanning i att en hög direktavkastning ger dig mer pengar i fickan, finns även risk för att framtida utdelningar kan komma att bli delvis eller helt inställda. Föreställ dig en aktie kostar 100 kr och ger en direktavkastning på 3 kr (3 %). Sjunker aktiekursen till 80 kr ökar direktavkastningen i procenttal till 3.75 % (3 / 80). En hög direktavkastning kan signalera om risker i bolaget, och vilket lett till att aktiekursen sjunkit.
Substansvärde
Substansvärde = Totala totala tillgångar – totala skulder
De flesta bolags aktier tenderar att säljas för ett pris högre än deras substansvärde För fastighetsbolag är det dock inte ovanligt att deras aktier går att handla till ett lägre värde än substansvärdet. Det kallas för substansrabatt och betyder att du får mer värde än vad du betalar för.
Exempel: Ett bolags aktier handlas för 50 kr styck. Bolagets totala tillgångar per aktie uppgår till 200 kr, samtidigt som skulden per aktie är 100 kr. Eget kapital per aktie blir därmed 100 kr (200 – 100). Du får alltså en substansrabatt på 50 % (50 / 100).
KAPITEL 3
Bästa fastighetsaktierna
Så väljer du rätt fastighetsaktie:
Intresserad av att se vilka fastighetsaktier som presterat bäst på börsen?
Scrolla ner till tabellerna nedan. Vi har listat både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag. Där kan du läsa om vilka handelsplatser de tillhör, geografi, samt vilka som presterat bäst under de senaste 3 åren.
3.1
Svenska fastighetsbolag
18 bästa fastighetsbolag Sverige 2019 – 2021:
Svenska fastighetsbolag | Lista | Börsvärde MSEK | Utv. 3 år |
---|---|---|---|
Samhällsbyggnadsbo. i Norden B | Large Cap Stockholm | 102 520 | 515,77% |
NP3 Fastigheter | Large Cap Stockholm | 20 362 | 491,20% |
Sagax B | Large Cap Stockholm | 101 812 | 357,27% |
Sagax A | Large Cap Stockholm | 101 812 | 291,22% |
Nyfosa | Large Cap Stockholm | 29 971 | 252,77% |
Corem Property Group B | Large Cap Stockholm | 38 867 | 212,44% |
Corem Property Group A | Large Cap Stockholm | 38 867 | 183,51% |
Catena | Large Cap Stockholm | 23 540 | 160,18% |
Fast. Balder B | Large Cap Stockholm | 122 157 | 152,59% |
Platzer Fastigheter Holding B | Large Cap Stockholm | 16 263 | 127,16% |
Fastpartner A | Large Cap Stockholm | 24 763 | 111,89% |
Wallenstam B | Large Cap Stockholm | 55 440 | 101,32% |
Wihlborgs Fastigheter | Large Cap Stockholm | 31 542 | 96,62% |
Castellum | Large Cap Stockholm | 84 047 | 46,90% |
Atrium Ljungberg B | Large Cap Stockholm | 26 537 | 29,12% |
Fabege | Large Cap Stockholm | 50 229 | 28,48% |
Samhällsbyggnadsbo. i Norden D | Large Cap Stockholm | 102 520 | 8,61% |
Corem Property Group Pref | Large Cap Stockholm | 38 867 | 7,81% |
(Tabell uppdaterad maj 2022)
3.2
Utländska fastighetsbolag
18 bästa utländska fastighetsaktier 2019 – 2021:
Fastighetsaktier | Land | Börsvärde | Utv. 3 år |
---|---|---|---|
eXp World Holdings Inc | USA | 2 141 MUSD | 845.22 % |
St Joe Co | USA | 3 066 MUSD | 264.70 % |
Altus Group Ltd | Kanada | 1 171 MCAD | 215.28 % |
Prologis Inc | USA | 113 357 MUSD | 190.32 % |
Gladstone Land Corp | USA | 1 295 MUSD | 182.22 % |
Cemat | Danmark | 214 MDKK | 179.13 % |
DREAM Unlimited Corp | Kanada | 1 866 MCAD | 178.08 % |
Comstock Holding Companies Inc | USA | 36 MUSD | 157.97 % |
Warehouses de Pauw NV | Belgien | 6 790 MEUR | 157.56 % |
Colliers International Group Inc | Kanada | 5 788 MCAD | 155.77 % |
Kojamo Oyj | Finland | 4 681 MEUR | 149.29 % |
Duke Realty Corp | USA | 20 372 MUSD | 148.01 % |
AMREP Corp | USA | 92 MUSD | 141.63 % |
SBA Communications Corp | USA | 36 433 | 138.73 % |
KMC Properties | Norge | 2 607 MNOK | 120.28 % |
Copenhagen Capital Stam | Danmark | 363 MDKK | 115.00 % |
Park Street A | Danmark | 201 MDKK | 112.99 % |
Farmland Partners Inc | USA | 674 MUSD | 109.28 % |
(Tabell uppdaterad maj 2022)
Handla utländska fastighetsaktier hos eToro. Plattformen är en av de mest populära i Europa och de erbjuder 0 % courtageavgifter när du handlar aktier. De erbjuder en mängd fastighetsaktier med inriktning mot olika geografiska marknader.
KAPITEL 4
Så köper du fastighetsaktier
För att kunna handla fastighetsaktier behöver du först öppna ett konto hos en aktiemäklare. Den populäraste på vår webbplats är eToro. Dom har låga avgifter på aktier och fonder i Sverige och utomlands. Med över 20 miljoner kunder globalt. Det tar 3 minuter att skapa konto.
* Riskvarning: eToro är en investeringsplattform för flera tillgångar. Värdet på dina investeringar kan gå upp eller ner. Ditt kapital är i fara.
1. Skapa konto
Det första steget är att skapa ditt eToro-konto. Följ den här länken, klicka på knappen ”Gå med nu” och fyll i informationen.
2. Verifiera e-postadress & logga in
Nästa steg är att verifiera din e-postadess för att kunna logga in på eToro. Följ länken som du får på din mail, skriv in uppgifterna som du valde och klicka på ”Logga in”.
3. Svara på frågor
När du är inloggad börjar vi med att ta bort insättningsgränsen genom att svara på några frågor. (Oroa dig inte, detta är standard hos alla mäklare och dina privata uppgifter skyddas). Klicka på knappen ”Fyll i profil” och följ stegen, börja med att klicka på ”Fortsätt”.
4. Sätt in pengar
Nu när din profil är klar är det dags att göra en insättning. Klicka på knappen ”Sätt in pengar” och välj belopp / betalningsmetod. När du är klar klickar du på ”Skicka”.
5. Välj fastighetsaktie
När du har pengar på ditt konto kan du välja en investering. I detta exempel väljer vi att söka efter och köpa aktier i ”eXp World Holdings” (EXPI) genom att klicka på Handla.
6. Investera pengar
Sista steget är att ange beloppet och klicka på ”Öppna affär”.
Vi är klara, bra jobbat!
KAPITEL 5
Fördelar och nackdelar
1. Fördelar med fastighetsaktier
- Stabila kassaflöden – Under en längre tidsperiod har fastighetsaktier presterat bättre än övriga börsen. Det har främst att göra med deras stabila intäkter. Många hyresavtal skrivs på minst 1 år. Därför vet fastighetsbolagen redan i förväg hur mycket de kommer tjäna. Det underlättar planering av verksamhet samtidigt som de inte riskerar att drabbas av lågsäsonger som många andra branscher.
- Stabila utdelningsaktier – Fastighetsaktier har historiskt levererat återkommande utdelningar. Castellum är ett fastighetsbolag och det företag i Sverige som lyckats höja sin utdelning flest år i rad. Hela 24 år. På plats 3 och 5 på listan hittar vi och två fastighetsbolag, Wihlborgs och JM. De har höjt sina utdelningar 16, respektive 13 år i rad.
- Hävstångseffekt – Hävstångseffekten syftar till att man lånar pengar för att kunna dra nytta av tillväxtpotential. Fastighetsbolag tenderar att ha små vinstmarginaler. Därför är det många som är högt belånade. Belåningsgraden för fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen varierar mellan 17 – 60 %. Genom att låna pengar kan man komma att öka vinsterna kraftigt. Tänk dig själv ett bolag som äger 10 fastigheter och som har en vinstmarginal på 5 %. Ifall bolaget lånar pengar billigt för att kunna bygga ytterligare 10 fastigheter kan omsättningen komma att öka men dubbelt så mycket.
- Inflationsskydd – Fastighetsaktier kan ses som en tillgång med bra inflationsskydd. I takt med en högre inflation är det relativt enkelt för fastighetsbolag att kunna höja hyresintäkterna. Så pass mycket att de matchar den årliga inflationstakten. Föreställ dig en hyra på 6 000 kr. En ökad inflationstakt på 2 % skulle betyda en räntehöjning på endast 120 kr (6 000 x 0.02).
2. Nackdelar med fastighetsaktier
- Räntekänslighet – Fastighetsbranschen har på lång sikt gynnats av det låga ränteläget. Låga räntor leder till billiga lån, vilket lett till att många haft råd att köpa bostäder. Det har i sin tur hjälpt till att “pusha upp” värderingarna av fastighetsaktier. Under 2015 låg det genomsnittliga PE-talet för fastighetsbolag på strax under 18. Alltså en värdering på 18x årsvinsten. Det indikerar en hög värdering. Ifall marknadsräntorna höjs kan fastighetsaktiernas värderingar komma att sjunka.
- Hävstångseffekt – Precis som hävstångseffekten kan ha en positiv effekt, kan den också vara negativ. Speciellt negativ kan den bli för fastighetsbolag som lånat mycket kapital. Höjda räntor kan göra att högt belånade fastighetsbolag inte klarar av att betala tillbaka sina räntekostnader.
- Digitalisering – Fastighetsaktier som riktar in sig mot kontor och butikslokaler riskerar att påverkas negativt av ett allt mer digitaliserat samhälle. Ju fler personer som väljer att arbeta hemifrån, desto lägre efterfrågan på kontor. E-handeln är ytterligare ett stort hot mot fastighetsaktier med exponering mot butikslokaler.
KAPITEL 6
Populära svenska fastighetsaktier
Fem fastighetsaktier för framtiden:
Det kan vara svårt att välja vilka fastighetsaktier man ska köpa. Ett sätt att ta sig runt detta är att titta på vad andra investerare gör. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna i Sverige bland svenska småsparare.
6 mest populära svenska fastighetsaktierna:
Fastighetsaktier | Direktavkastning | Utv. 3 år | Totalt antal ägare* |
---|---|---|---|
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B | 4.49 % | + 127.57 % | 188 024 st |
Castellum | 3.95 % | + 5.72 % | 89 205 st |
Cibus Nordic Real Estate | 3.55 % | + 74.23 % | 42 464 st |
Samhällsbyggnadsbo i Norden D | 7.70 % | – 19.55 % | 33 007 st |
Hufvudstaden A | 2.05 % | – 23.03 % | 21 871 st |
Corem Property Group B | 1.92 % | + 40.37 % | 15 762 st |
*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)
1. Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande, förvaltning och vidareutveckling av bostads- och samhällsfastigheter. Huvudkontoret ligger i Stockholm och bolaget är framförallt verksamma inom Norden.
• Antal ägare hos Avanza – 171 049 st
• Antal ägare hos Nordnet – 16 975 st
• Börsvärde – 47 774 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
2. Castellum
Castellum är ett av de mest kända och folkkära fastighetsbolagen att äga på börsen. Bolaget har sitt huvudkontor i Göteborg vars fastigheter främst består av kommersiella lokaler för butik, lager, industri och kontor. Castellum är verksamma inom Norden.
• Antal ägare hos Avanza – 77 580 st
• Antal ägare hos Nordnet – 11 625 st
• Börsvärde – 66 571 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
3. Cibus Nordic Real Estate
Cibus Nordic Real Estate grundades 2017 och är ett investmentbolag. De inriktar sig mot både fastighets- och livsmedelssektorn. Bolaget har som strategi att utveckla och driva fastigheter och distributionsnät vilka används av större livsmedelskedjor. Huvudmarknaden är Finland.
• Antal ägare hos Avanza – 36 807 st
• Antal ägare hos Nordnet – 5 657 st
• Börsvärde – 10 643 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
4. Samhällsbyggnadsbo i Norden D
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden grundades 2016 och inriktar sig mot ägande och förvaltning av bostads- och samhällsfastigheter. Detta är deras D-aktie, till skillnad från deras ovannämnda B-aktie.
• Antal ägare hos Avanza – 29 512 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 495 st
• Börsvärde – 47 774 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
OBS: En D-aktie är definitionsmässigt en stamaktie, men påminner om en preferensaktie. Exempelvis finns det en förutbestämd utdelning. Skulle en likvidering av bolag ske, hamnar de ett steg bakåt i förmånskön. Strax bakom preferensaktier.
5. Hufvudstaden A
Hufvudstaden grundades 1915 och fokuserar på att hyra ut kontors- och butikslokaler lokaliserade i större städer runtom den nordiska marknaden. Huvudkontoret ligger i Stockholm. Bolagets kunder finns framförallt inom bank och finans, IT, juridik, samt mediesektorn.
• Antal ägare hos Avanza – 18 234 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 637 st
• Börsvärde – 26 789 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
6. Corem Property Group B
Corem Property Group förvärvar, äger och vidareutvecklar fastigheter runtom den nordiska marknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Stockholm och fokuserar främst på lager-, industri-, logistik- och handelsfastigheter. Bolaget fastigheter är främst lokaliserade i Syd- och Mellansverige.
• Antal ägare hos Avanza – 12 586 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 176 st
• Börsvärde – 25 445 MSEK
(Lista uppdaterad maj 2022)
KAPITEL 7
Populära utländska fastighetsaktier
Ifall man är intresserad av att titta utanför Sveriges gränser finns det gott om utländska fastighetsaktier att handla. Nedan har vi listat de 6 mest populära fastighetsaktierna utomlands bland svenska småsparare.
6 mest populära utländska fastighetsaktierna:
Fastighetsaktier | Direktavkastning | Utv. 3 år | Totalt antal ägare* |
---|---|---|---|
Citycon Oyj | 7.48 % | – 20.20 % | 13 636 st |
Kojamo Oyj | 2.21 % | + 71.72 % | 3 620 st |
Selvaag Bolig | 11.42 % | – 6.04 % | 3 551 st |
Vonovia SE | 4.58 % | – 28.86 % | 3 245 st |
Cemat | 0.00 % | + 121.98 % | 1 890 st |
GEO Group | 0.00 % | – 71.48 % | 654 st |
*Siffror tagna från Avanza och Nordnet
(Tabell uppdaterad maj 2022)
1. Citycon Oyj
Citycon är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Bolaget grundades 1988 och har sitt huvudkontor i Esbo. Citycon utvecklar, förvärvar, och förvaltar fastigheter huvudsakligen kommersiella lokaler och köpcentrum. De är framförallt verksamma i Norden och Baltikum.
• Antal ägare hos Avanza – 296 st
• Antal ägare hos Nordnet – 13 340 st
• Börsvärde – 1 123 MEUR MUSD
(Lista uppdaterad maj 2022)
2. Kojamo Oyj
Kojamo är ett fastighetsbolag med ursprung från Finland. Företaget har sitt huvudkontor i Helsingfors och specialiserar sig på fastighetsutveckling. De både förvärvar, utvecklar och investerar i fastigheter i Finland.
• Antal ägare hos Avanza – 137 st
• Antal ägare hos Nordnet – 3 483 st
• Börsvärde – 4 256 MEUR
(Lista uppdaterad maj 2022)
3. Selvaag Bolig
Selvaag Bolig är ett fastighetsbolag som grundades 2008 med ursprung från Norge. Bolaget har sitt huvudkontor i Oslo och verkar inom den skandinaviska marknaden. De både utvecklar och förvaltar bostäder. Fastigheterna består av både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter.
• Antal ägare hos Avanza – 683 st
• Antal ägare hos Nordnet – 2 868 st
• Börsvärde – 4 107 MNOK
(Lista uppdaterad maj 2022)
4. Vonovia SE
Vonovia är ett fastighetsbolag med ursprung från Tyskland. Bolagets förvärvar och utvecklar bostadsfastigheter. Utöver huvudverksamheten erbjuds också tjänster såsom drift, underhåll och reparation. Bolagets kunder består av privata aktörer runtom den europeiska marknaden.
• Antal ägare hos Avanza – 2 612 st
• Antal ägare hos Nordnet – 633 st
• Börsvärde – 28 136 MEUR
(Lista uppdaterad maj 2022)
5. Cemat
Cemat är ett fastighetsbolag med ursprung från Danmark. Företaget utvecklar och förvaltar fastigheter, främst belägna inom den polska fastighetsmarknaden. Bolaget har sitt huvudkontor i Köpenhamn och bolagets fastighetsbestånd är specifikt anpassat för industriellt bruk.
• Antal ägare hos Avanza – 1 000 st
• Antal ägare hos Nordnet – 890 st
• Börsvärde – 224 MDKK
(Lista uppdaterad maj 2022)
6. GEO Group
GEO Group är ett bolag med ursprung från USA och grundades 1984. Bolaget investerar och förvaltar över fängelse- och psykiatriska anläggningar på den nordamerikanska marknaden. GEO Group har sitt huvudkontor i Boca Raton. De har hand om både utveckling och drift av privata anläggningar, samt psykiatrisk vård.
• Antal ägare hos Avanza – 348 st
• Antal ägare hos Nordnet – 306 st
• Börsvärde – 870 MUSD
(Lista uppdaterad maj 2022)
* Riskvarning: eToro är en investeringsplattform för flera tillgångar. Värdet på dina investeringar kan gå upp eller ner. Ditt kapital är i fara.
KAPITEL 8
3 tips med fastighetsaktier
Tål hushållen högre räntor? – Handelsbanken Research:
1. Se upp för höjda marknadsräntor
Det låga ränteläget har för fastighetsaktier varit gynnsamt de senaste decennierna. Man har kunnat låna pengar billigt. Fastighetsbranschen är en av de mest känsliga för räntemarknaden. Höjda räntor leder till att människor får det svårare att kunna betala tillbaka på lån, och eventuellt hyran. Höjda räntor kan också leda till att efterfrågan på bostäder minskar och att fastighetspriserna därmed sjunker.
Exempelvis utgör samhällsfastigheter, tillsammans med reglerade hyresrätter, 98 % av SBBs (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden) intäkter. Höjda räntor skulle slå hårt mot SBBs intäkter. Vidare skulle höjda räntor också kunna leda till att färre har råd att köpa bostad.
2. Låt dig inte lockas av hög direktavkastning
En hög direktavkastning ser vid första ögonkastet lockande ut. Dock betyder inte en hög direktavkastning en bra investering. Risken med höga direktavkastningar är att de kan komma att bli mindre eller helt utebli i framtiden. Fokusera istället på bolagets underliggande verksamhet.
- Går bolaget med vinst? – Ett bolag som går med vinst kan med större sannolikhet lyckas på lång sikt än ett bolag som inte går med vinst.
- Hur hög är bolagets vinstmarginal? – Sett över alla branscher ligger den genomsnittliga vinstmarginalen kring 5 – 7 %. Ju högre desto bättre. Vinstmarginalen mellan olika fastighetsbolag varierar. Vissa bolag har visat på så höga vinstmarginaler som 20 %. Andra endast 5 %.
- Hur har bolaget presterat historiskt? – Titta på bolagets historik när det komme till vinster och utdelningar. Stigande intäkter och utdelningar betyder att bolaget växer.
3. Investera inte i bolag med för hög skuld
När du tänkt investera i ett fastighetsbolag bör du alltid ta dig en titt på dess balansräkning. Hur ser relationen mellan totala skulder och totala tillgångar ut?
SCB gjorde en analys 2022 över medianvärdet för olika branschers soliditet. Soliditet är ett nyckeltal som används för att visa hur stor andel av ett företags totala tillgångar som finansieras med eget kapital. Ju högre denna siffra är, desto större andel tillgångar finansieras med eget kapital.
(Bildkälla: SCB Branschstatistik)
Tabellen ovan visar att medianvärdet för soliditeten bland fastighetsbolag och fastighetsförvaltning ligger kring 33 %. Jämför detta medianvärde med konsultbranschen. Skillnaden förklaras främst av att konsultbolag inte kräver lika stora investeringar som fastighetsbolag. Därför är de mindre skuldsatta.
Fastighetsbolag med alldeles för höga skulder är de första som åker på en rejäl smäll när marknadsräntorna höjs. En låg soliditet betyder högre risk. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent
KAPITEL 9
Slutsats och risker
The spectacular rise and fall of WeWork:
Hur ska jag tänka när jag väljer fastighetsaktier?
Titta på videon ovan. Den handlar om fastighetsbolaget WeWork vilket visar ett tydligt exempel på vad som kan hända om man missköter sitt bolag. WeWork började som ett amerikanskt fastighetsbolag som tillhandahöll flexibla och öppna arbetsytor för nystartade softwareföretag. De blev snabbt kända efter att Softbank Group investerat i företaget.
Bolagets spreds snabbt över världen, vilket fick dess värdering att fullständigt explodera. Dess värdering vid ett tillfälle högre än Airbnb, Stripe och SpaceX tillsammans på nästan 50 miljarder USD. Problemet var att WeWork aldrig gick med någon vinst. Samtidigt ökade dess dess skuld. Det slutade tillslut med katastrof, varpå dess värdering kraschade och många investerare fick se sitt kapital gå förlorat. Läs nedan om tips och risker du bör ha i åtanke när du investerar i fastighetsaktier.
Investera inte i fastighetsbolag med låg soliditet
Medianvärdet för fastighetsbolag och fastighetsförvaltning visar en soliditet på 33 %. Under denna nivå innebär högre risk. Speciellt ifall marknadsräntorna stiger och bolagen fastighetsbolagen måste börja betala en högre ränta på sina lån. En tumregel är att soliditeten inte får understiga 25 procent
Investera i fastighetsbolag inriktade mot olika områden
Sprid ut riskerna över fastighetsbolag med olika exponering. Exempelvis mot bostäder, kommersiellt byggande, industrier och uthyrningslokaler. Du kan även se till att sprida dina risker geografiskt. Investera i både svenska fastighetsbolag och utländska fastighetsbolag.
Investera långsiktigt
När du investerar i fastighetsaktier bör du se till att investera långsiktigt. Aktier är volatila på kort sikt. Ett långsiktigt sparande på 5 – 10 år låter dig sova gott om nätterna. Titta bara grafen nedan hur fastighetsindexet “SX8600GI”, som följer utvecklingen för fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen, presterat mot Stockholmsbörsen på lång sikt.
(Bildkälla: Aktieinvest)
Risker
- Likviditetsbrist – För att fastighetsbolag ska kunna växa krävs stora investeringar. Oftast räcker inte deras egna likvida medel till. Det krävs istället finansiering utifrån i form av lån eller aktiekapital. Kontinuerlig brist på likvida medel kan försvåra för fastighetsbolag att få igenom lån. Det kan dessutom leda till att de inte klarar av att betala tillbaka på sina tidigare lån, vilket får en negativ påverkan på deras resultat.
- Ränterisk – Fastighetsmarknaden är speciellt utsatt för räntor. Höjda räntor kan påverka deras resultat. En ökad ränta från 0.50 till 1.00 % låter inte som en stor förändring. Dock är den dubbelt så hög. Tänk att fastighetsbolag haft räntekostnader på 10 000 000 kr. Att plötsligt behöva betala 20 000 000 kr kan slå hårt. Speciellt ifall fastighetsbolaget har låga vinstmarginaler.
- Substansrabatt – Bara för att tillgångarna är högre än skulderna betyder det inte att du inte kan förlora pengar på din investering. Att handla fastighetsbolag till en substansrabatt kan ge dig bättre chans att få tillbaka din investering vid en konkurs. Det är dock mycket sällan som ett fastighetsbolag går i konkurs. Hamnar bolaget i finansiella svårigheter kan aktiekursen fortfarande påverkas. Substansrabatten ger dig alltså en falsk trygghet.
* Riskvarning: En investeringsplattform för flera tillgångar. Värdet på dina investeringar kan gå upp eller ner. Ditt kapital är i fara.
Vanliga frågor och svar
Är din fråga inte besvarad här? Låt oss veta!
18 bästa svenska fastighetsbolag (Utv. 3 år):
- Samhällsbyggnadsbo. i Norden B – 515,77%
- NP3 Fastigheter – 491,20%
- Sagax B – 357,27%
- Sagax A – 291,22%
- Nyfosa – 252,77%
- Corem Property Group B – 212,44%
- Corem Property Group A – 183,51%
- Catena – 160,18%
- Fast. Balder B – 152,59%
- Platzer Fastigheter Holding B – 127,16%
- Fastpartner A – 111,89%
- Wallenstam B – 101,32%
- Wihlborgs Fastigheter – 96,62%
- Castellum – 46,90%
- Atrium Ljungberg B – 29,12%
- Fabege – 28,48%
- Samhällsbyggnadsbo. i Norden D – 8,61%
- Corem Property Group Pref – 7,81%
18 bästa utländska fastighetsbolag (Utv. 3 år):
- eXp World Holdings Inc – 845.22 %
- St Joe Co – 264.70 %
- Altus Group Ltd – 215.28 %
- Prologis Inc – 190.32 %
- Gladstone Land Corp – 182.22 %
- Cemat – 179.13 %
- DREAM Unlimited Corp – 178.08 %
- Comstock Holding Companies Inc – 157.97 %
- Warehouses de Pauw NV – 157.56 %
- Colliers International Group Inc – 155.77 %
- Kojamo Oyj – 149.29 %
- Duke Realty Corp – 148.01 %
- AMREP Corp – 141.63 %
- SBA Communications Corp – 138.73 %
- KMC Properties – 120.28 %
- Copenhagen Capital Stam – 115.00 %
- Park Street A – 112.99 %
- Farmland Partners Inc – 109.28 %
6 mest populära fastighetsaktierna i Sverige 2022:
- Samhällsbyggnadsbolaget i Norden B – Antal svenska ägare: 188 024 st.
- Castellum – Antal svenska ägare: 89 205 st.
- Cibus Nordic Real Estate – Antal svenska ägare: 42 464 st.
- Samhällsbyggnadsbo i Norden D – Antal svenska ägare: 33 007 st.
- Hufvudstaden A – Antal svenska ägare: 21 871 st.
- Corem Property Group B – Antal svenska ägare: 15 762 st.
6 mest populära fastighetsaktierna utomlands 2022:
- Citycon Oyj – Antal svenska ägare: 13 636 st.
- Kojamo Oyj – Antal svenska ägare: 3 620 st.
- Selvaag Bolig – Antal svenska ägare: 3 551 st.
- Vonovia SE – Antal svenska ägare: 3 245 st.
- Cemat – Antal svenska ägare: 1 890 st.
- GEO Group – Antal svenska ägare: 654 st.
Fastighetsaktier är aktier tillhörande ett bolag verksam inom fastighetsbranschen. fastighetsbolag kan både äga, utveckla och förvalta fastigheter. Vissa äger bostäder, kontor, butikslokaler, eller industrilokaler. Andra är specialister på hotell eller logistik. Det finns även fastighetsbolag som har en mix av ovanstående i sin portfölj.
Fastighetsaktier är bra och en av de mest stabila investeringarna du kunnat äga de senaste decennierna. Deras intäkter är nämligen relativt förutsägbara. De får återkommande intäkter då det är relativt enkelt för dem att kunna hyra ut nybyggda fastigheter eller förvärvade fastigheter. Marknadsvärdet för fastigheter har dessutom hela tiden ökat markant de senaste åren. Det beror framförallt på det låga ränteläget vi haft.
Det är svårt att på rak hand kunna säga vilket fastighetsbolag som är bäst att investera i. Bara för att ett bolag gått bra ett år, betyder det inte att det kommer fortsätta att gå bra nästa år. Därför kan det vara bra att titta på bolagets tidigare historik. Följande saker bör du titta på när du vill investera i fastighetsaktier.
- Utdelningshistorik
- Intäktshistorik
- Skuldsättning
- Direktavkastning
FORUM
Delta i diskussionen